Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня — 21, за месяц — 687, за год — 11 345

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

1. Виды доверенности
2. В каких случаях нужна доверенность
3. Возможные риски продавца
4. Возможные риски покупателя
5. Что должно насторожить

Есть ли опасность в такой ситуации для нас, как для продавцов. Как это должно быть отражено в договоре купли-продажи (ведь договор составлен на покупателя, а о доверенном лице и какой-либо доверенности там нет ни слова). Спасибо.

Ответы юристов ( 3 )

Есть ли опасность в такой ситуации для нас, как для продавцов. Как это должно быть отражено в договоре купли-продажи (ведь договор составлен на покупателя, а о доверенном лице и какой-либо доверенности там нет ни слова). Спасибо.

Приветствую Вас. Естественно все должно быть отражено в договоре, что он подписывается доверенным лицом на основании такой то доверенности, действующим от имени покупателя. Я бы настаивал на личном присутствии покупателя, поставить подпись — 2 минуты. Нужно будет посмотреть есть ли полномочия на совершение таких действий, не истек ли срок доверенности, заверена ли она нотариально, узнать у нотариуса, который заверил ее, не отозвана ли она, и не умер ли доверитель.

• Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
• Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
• Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
• Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Риски продавца

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку. Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя — нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность. Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса. В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон. На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков. Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

можно, но не нужно. лучше чтобы оба собственника собственноручно пописывали договор. это можно сделать разными способами.

Алекс

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

можно, но не нужно. лучше чтобы оба собственника собственноручно пописывали договор. это можно сделать разными способами.

Самый главный риск- то, что доверенность к моменту сделки может быть отозвана. Также стоит обратить внимание на то, каким образом Продавец получит денежные средства по договору, и есть ли эти полномочия в доверенности. Это в двух словах, а вообще сделка по доверенности это серьезный риск для покупателя и темное пятно на истории квартиры вообще(если захотите потом продать, вопросы могут быть и у Ваших покупателей).

Чтобы ни чем не рисковать, лучше вызвать 2-го собственника на сделку.

Согласен с коллегами. Лучше пригласить на сделку 2-го собственника.

Не запугивайте человека))). Если второй собственник за границей и покупку Вы проводите по полной стоимости,то делается следующее:
1)Проверяется доверенность.Если выдана здесь- то у нотариуса,если за границей — то можно потребовать подтверждение у консульства.
2) В ДКП указываете что деньги будут выплачены НЕ ПОЗДНЕЕ какого-то срока
3.Деньги выплачиваете только по факту предоставления Вам справки из консульства о нахождении в живых.Расписку брат пусть пишет днем раньше чем выдана эта справка.

Как приобрести квартиру, даже не находясь в стране и не принимая в сделке никакого участия? Абсолютно законный способ избавить себя от хлопот, связанных с покупкой жилья – передача полномочий представителю по доверенности. Однако какие же риски несет подобного рода делегирование?

Доверенность на покупку жилья в новостройке

Если есть желание купить жилплощадь в новостройке, но нет возможности самостоятельно подписать договор долевого участия, это можно также сделать через доверенное лицо, но здесь присутствуют свои нюансы. Дело в том, что в понимании покупателя квартира уже приобретается, однако с юридической точки зрения до сдачи в эксплуатацию дома самого объекта взаимоотношений пока нет, а значит, покупаются исключительно имущественные права, зафиксированные в договоре с девелопером.

Таким образом, в доверенности указываются:

• полномочия на заключение договора;
• право принять квартиру в эксплуатацию;
• право зарегистрировать собственность;
• полномочия на решение спорных вопросов с застройщиком.

Поскольку процесс покупки жилья в строящемся доме является достаточно длительным, необходимо правильно просчитать срок действия доверенности и, возможно, предварительно проконсультироваться у юриста или нотариуса.

22998 Игорь Василенко

Признание документов и сделок ничтожными

Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:

• доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
• документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
• документ от имени доверителя, который является недееспособным;
• если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
• если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
• если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.

И теперь – самое главное, что необходимо сделать покупателю жилья, если он решил все-таки, несмотря на риски, приобретать жилье по доверенности. В день сделки необходимо ответить на два вопроса:

И теперь – самое главное, что необходимо сделать покупателю жилья, если он решил все-таки, несмотря на риски, приобретать жилье по доверенности. В день сделки необходимо ответить на два вопроса:

1. Жив ли доверитель (продавец)? Если он находится в этом же самом городе, с ним необходимо увидеться.
2. Не отменена ли выданная доверенность? Это выясняется у нотариуса, выдавшего ее.

Приведем пример: доверитель – дедушка, который был жив, когда подписывался договор задатка на квартиру. За один или несколько дней до сделки дедушка умирает. Официально доверенность еще не отменена. Вы заключаете сделку, передаете деньги. Юридически в результате смерти доверителя сделка признается недействительной.

Проверяем доверенность

Какие бывают доверенности

Законом не установлены специальные требования к содержанию доверенности, она составляется в произвольной форме. Поэтому обратите особое внимание на полномочия поверенного – такие полномочия, как полномочия по продаже квартиры, подписанию договора купли-продажи и получению денег по сделке должны быть прямо указаны в доверенности.

Представителями собственника квартиры по доверенности могут выступать любые физические, и юридические лица. Но, как правило, это ближайшие родственники собственника. Если поверенными выступают совершенно посторонние лица, например, агенты по недвижимости, будьте особенно внимательными при проведении сделки.

Поверенный, разумеется, должен быть совершеннолетним и дееспособным, иначе сделка может быть впоследствии оспорена в суде.

Доверенность может быть выдана без указания срока, на который выдана. В этом случае срок действия доверенности равняется одному году. Но дата составления доверенности указывается обязательно. Если дата не указана, доверенность не имеет юридической силы.

Доверенность, предусматривающая подписание договора купли-продажи квартиры, обязательно удостоверяется нотариально.

Проверяем доверенность

Прежде всего, проанализируйте саму доверенность. В заголовке доверенности обязательно указывается дата её составления и место составления – населённый пункт и регион.

Нередко продавец также указывает в доверенности минимальную цену, за которую должна быть продана квартира. Это очень важное условие – если поверенный продаст квартиру дешевле, будет считаться, что он вышел за пределы своих полномочий, и сделка может быть оспорена в суде.

Далее, попробуйте связаться с собственником квартиры, хотя бы по телефону, и постараетесь выяснить причину передачи полномочий по продаже квартиры представителю. Обычно это связано с болезнью или преклонным возрастом продавца, либо с тем, что продавец постоянно живёт в другом регионе или даже за границей. Поинтересуйтесь и у поверенного, в чём реальная причина продажи квартиры по доверенности, при которой собственник не присутствует на сделке, и сопоставьте ответ с тем, что сказал собственник.

Также обратитесь к нотариусу, который выдавал доверенность, и проверьте, не отозвана ли доверенность, и не отказался ли поверенный ранее от своих полномочий. И обязательно постарайтесь связаться с собственником квартиры в день совершения сделки – удостоверьтесь в том, что он жив и не передумал продавать квартиру.

Передача денег

Как видно из приведённого обзора, продажа квартиры по доверенности может повлечь целый ряд неблагоприятных последствий. Однако при тщательной проверке документов и должной осмотрительности вы значительно снизите вероятность потери квартиры и уплаченных за неё денежных средств.

Для того чтобы быть уверенным в том, что сделка купли-продажи квартиры законна, и представитель со стороны продавца обладает надлежащим объемом полномочий, обратитесь к опытным юристам, которые специализируются в области недвижимости и знакомы со всеми тонкостями таких сделок.

И, разумеется, перед покупкой квартиры необходимо внимательно ознакомиться с договором купли-продажи и всеми документами, относящимися к квартире, чтобы обезопасить себя от возможных рисков и не стать жертвой мошенников.

Об услугах по сопровождению сделок с недвижимостью, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующем разделе нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Перечень оснований для прекращения действия доверенности изложен в статье 188 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

На рынке жилья продажа квартир по доверенности явление достаточно редкое. Чаще всего доверенность на продажу квартиры выписывают собственники, находящиеся на ПМЖ заграницей. Также нередко пожилые родители доверяют продажу недвижимости своим детям. Через доверенных лиц часто действуют и тяжелобольные люди. Намного реже к такому способу продажи прибегают чрезвычайно занятые люди (крупные бизнесмены, высокопоставленные чиновники) или просто состоятельные граждане, не привыкшие делать что-либо самостоятельно.

«Дистанционное» проведение сделок с недвижимостью закон не запрещает. С регистрацией, как правило, не возникает проблем. Однако по ряду причин покупка квартиры, продающейся по доверенности, сопряжена с рисками потери права собственности. Поэтому, прибегая к такой сделке, нужно знать о возможных последствиях и предупредить их возникновение.

Скидка за риск
Среди рисков, связанных с приобретением жилья, продаваемого доверенным лицом собственника, есть такие как подделка доверенности (мошенничество), окончание срока или отмена ее действия, смерть доверителя. Кроме того, уже после совершения сделки, когда вы въехали в квартиру и спокойно в ней проживаете, доверитель может заявить о том, что по каким-то причинам не отдавал отчета своим действиям или подписал доверенность под давлением.

Перечень оснований для прекращения действия доверенности изложен в статье 188 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Среди названных рисков проще всего избежать того, который связан с окончанием срока доверенности. Покупателю нужно просто внимательно изучить этот документ, и не совершать сделку, если он просрочен. Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет три года. Если срок не указан, то она действительна всего один год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи. Со всеми остальными рисками несколько сложнее.

Если доверенное лицо каким-то образом препятствует этим встречам, то как бы ни нравилась предложенная квартира, как бы выгодна ни была сделка, от нее лучше отказаться. Другое дело, если собственник проживает не в вашем городе или даже стране. Возможно, сделка будет стоить и того, чтобы отправиться в путешествие.

Процедура передачи полномочий одного человека другому регулируется законом (глава 10 ГК РФ). Вообще, любой человек может доверить выполнение каких-либо функций кому угодно – как физическому (кроме несовершеннолетних и недееспособных), так и юридическому лицу.

Итак, передаваемые поверенному полномочия можно изложить в произвольной форме. Но в том, что касается сделок с недвижимостью, какой бы ни была доверенность, она обязательно должна быть заверена нотариусом.

Напомним, потому что это очень важно: чтобы избежать возникновения риска, связанного с отменой доверенности (например, доверенное лицо намерено скрывает этот факт), нужно встретиться с нотариусом, заверившим этот документ.

Как будет видно из приведенного ниже описания случая из юридической практики, нотариус – очень важный персонаж в историях, связанных с куплей-продажей квартир при участии доверенных лиц.

Чем конкретнее указан перечень действий, на которые имеет право представитель, тем лучше. Не стоит соглашаться на сделки с людьми, у которых есть некая доверенность «на совершение любых сделок» — такие документы могут оказаться поддельными или полученными обманом.

Что такое доверенность и когда ее нужно оформлять

Если у продавца не получается присутствовать на сделке, он может передать право на юридические действия другому лицу. То есть оформить доверенность у нотариуса, согласно ст. 182 ГК РФ.

Утвержденной законом формы нет. Например, можно передать человеку право на заключение конкретной сделки — с указанием особых её параметров, например, цены квартиры. Или дать общую доверенность, на право представлять интересы продавца в Росреестре или других органах государственной власти.

Чаще всего доверенность оформляют в ситуации, когда покупатель и продавец проживают в разных городах. Еще один вариант — продавец не может физически добраться до МФЦ из-за физических ограничений. В такой ситуации можно подписать договор с самим продавцом, а передаст документы на регистрацию в МФЦ его представитель.

Вот популярные варианты доверенностей в сделках с недвижимостью:

Пример доверенности, оформленной на бланке нотариуса, с номером документа и подробным перечислением прав представителя — такой можно доверять

Чем конкретнее указан перечень действий, на которые имеет право представитель, тем лучше. Не стоит соглашаться на сделки с людьми, у которых есть некая доверенность «на совершение любых сделок» — такие документы могут оказаться поддельными или полученными обманом.

Пример сомнительного варианта — доверенность сделана не на бланке нотариуса. И выдана на совершение любый действий. Лучше не соглашаться на сделку с владельцем такой доверенности

Чем сложнее сделка, тем осторожнее нужно быть покупателю. Если предстоит купля-продажа свободной от любых обременений квартиры, то попробуйте провести сделку самостоятельно — даже если со стороны продавца выступает представитель с доверенностью.

Если в сделке есть нюансы или вы не уверены в чистоте сделки, лучше обратиться к юристу. Например, вы собираетесь купить квартиру, в которой среди собственников есть несовершеннолетние — им выделяют доли по согласию органов опеки. Или если жилье получено по наследству недавно — есть риск появления других претендентов на квартиру.

При продаже жилья лучше оформить доверенность с указанием максимально широкого перечня полномочий, и чем подробнее, тем лучше. При совершении сделки может потребоваться взаимодействие с большим количеством организаций, и желательно, чтобы все виды операций были учтены в тексте доверенности.

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту.

Сделки по доверенности на рынке недвижимости – явление нередкое, и причины для этого могут быть самые разные. Например, продавец жилья проживает в другом городе, или квартира фактически была продана собственником, но переоформление документов на нового владельца не производилось. Покупатели жилья прибегают к использованию доверенности из-за отсутствия времени.

Самая большая опасность для покупателя – приобрести квартиру, по которой в будущем возникнут претензии собственника. И это не обязательно будет тот продавец, с которым был заключен последний договор купли-продажи. Ведь история у квартир бывает многолетняя, и сделки по доверенности могут проходить на всех этапах существования квартиры.

Основная сложность для продавца, который реализует свое жилье по доверенности, – найти покупателя, готового взять на себя риск. Большинство людей перестраховывается и настаивает на заключении сделки с собственником. Это правильный подход, однако если причина выдачи доверенности прозрачна, а представитель и доверитель — близкие родственники, то риск этой сделки будет минимален.

При продаже жилья лучше оформить доверенность с указанием максимально широкого перечня полномочий, и чем подробнее, тем лучше. При совершении сделки может потребоваться взаимодействие с большим количеством организаций, и желательно, чтобы все виды операций были учтены в тексте доверенности.

Подлинность доверенности проверить достаточно сложно. По закону нотариус, удостоверивший доверенность, не имеет права разглашать информацию третьим лицам, а значит, при обращении покупателя к нему лично или по телефону, скорее всего, нотариус никаких сведений не предоставит.

Доверенность, согласно действующему законодательству, может быть оформлена на любой срок, например, на один год, три или пять лет. При этом, если срок ее действия не указан, доверенность действует в течение одного года с момента ее составления.

Приобретая квартиру по доверенности, покупателю нужно, прежде всего, разобраться в причинах ее выдачи, и если возникнут малейшие сомнения, от покупки квартиры нужно отказаться.

Самое главное для покупателя – полная и всесторонняя проверка истории квартиры и ее предыдущих собственников. И экономить на тщательной проверке всей документации в этой ситуации недопустимо. Необходимо обратиться к специалистам, которые смогут профессионально организовать проведение всех необходимых действий по сопровождению сделки.